Fiscal
ISR al vender una casa en México: cómo se calcula y cuándo estás exento
El ISR puede representar hasta el 35% de la ganancia por la venta de tu inmueble, pero existen exenciones y deducciones que la mayoría de los vendedores desconoce.
08 de junio de 2026 · 7 min de lectura
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) grava la ganancia obtenida al vender un inmueble en México. La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el 'costo comprobado de adquisición' actualizado por inflación, restando además ciertas deducciones. El notario retiene y entera el impuesto al SAT en la misma operación.
Exención por casa habitación
Si el inmueble fue tu casa habitación, puedes estar exento hasta por 700,000 UDIs (aproximadamente 5.9 millones de pesos en 2026). Para aplicar la exención necesitas comprobar que efectivamente vivías ahí: credencial de elector con ese domicilio, comprobantes de servicios (luz, agua, teléfono, gas) a tu nombre y en esa dirección, estados de cuenta bancarios, etc.
Solo puedes usar esta exención una vez cada tres años. Si vendiste otro inmueble como casa habitación en los últimos tres años, ya no aplica.
Deducciones que reducen el ISR
El costo comprobado de adquisición se actualiza por inflación y se le suman: gastos notariales y de escrituración originales, comisiones pagadas al comprar, avalúos, y muy importante — inversiones y mejoras al inmueble comprobadas con facturas. Muchos vendedores pagan ISR de más porque no conservaron las facturas de remodelaciones.
¿Y si no vives en el inmueble?
Para inmuebles de inversión, rentados o segundas casas, no hay exención. El notario calcula el ISR sobre la ganancia y aplica la tarifa progresiva anual del ISR (puede llegar al 35%). Sin embargo, con buena planeación y documentación, la carga fiscal puede reducirse significativamente.
Otros gravámenes en CDMX
Además del ISR federal, la CDMX cobra al comprador el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), aproximadamente el 4.5% del valor. No lo paga el vendedor, pero es útil conocerlo porque afecta la capacidad de compra de tus prospectos.
Cómo Stanzia acompaña la parte fiscal
Antes de fijar precio y publicar, revisamos contigo el escenario fiscal completo: exenciones aplicables, documentación necesaria y estimado de retención. Coordinamos con notaría y contamos con asesoría fiscal para minimizar sorpresas al cierre. Consulta siempre a tu contador para tu caso particular.
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